[전세자금대출/서류편]_전셋집 구할때 '주의'할 점_(등기부등본/건축물대장)

≪이 글은 많은 블로그에서 발췌해온 글 입니다≫ 해당 글은 제가 '전세자금대출'을 통해 집을 구하기에 앞서 공부한 내용을 정리한것 입니다. 포스팅 내용은 제가 검색하여 자료를 수집해 알아낸 정보이므로 타 블로그에서 그대로 접목시킨 내용도 포함되어 있습니다. 참고한 블로그는 글 가장 아래영역에 출처를 달아 놓았습니다! 참고해주세요.

 

 

 

 

 

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1. [등기부등본] - 잔금일 기준으로 등기부상 이상이 없으면 됩니다.

 

 

 

1-1)  등기부등본은 총 3번은 확인해야 됩니다.

 

'등기부등본'은 계약하기전 / 잔금을 치르기 전 / 전입신고 직전  >> 총 세번에 걸쳐 떼어서 확인해보아야 합니다.

등기부등본은 언제 떼느냐에 따라서 권리관계에 변동이 있을수 있기 때문이죠. 그리고 계약서 작성시에는 공인중개사 입회하에 사무실에서 작성을 하셔야 합니다. 차후에 문제가 발생할 경우에 그 중개사에게 책임의 일부를 물을수가 있기 때문입니다.

 

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1-2) 등기부등본 상 부동산 소재지와 계약서상 소재지와 일치하는 지 확인 합니다.

 

https://blog.naver.com/woo___/222026746481

 

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1-3) 갑구 / 을구 칸을 잘 확인합니다.

 

>> 갑구 : 최종 소유자가 계약서상 집주인이 맞는 지 확인

>> 을구 : 근저당권이 있는지 여부 확인.

근저당권, 가처분, 가등기 등의 사항을 확인하여야 합니다. 근저당권의 경우에는 매우 흔한 등기사항이지만, 근저당권 설정액 수준을 확인하셔야 합니다. 근저당권이 잡혀있다면 채권최고액을 확인할수가 있는데, 해당 부동산의 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 내 전세보증금보다 적다면 그집을 들어가는건 다시한번 생각해보셔야 합니다. 경매로 넘어가게되면 채권최고액을 변제하고 남은 금액을 자신이 받게 되는 것이기 때문이죠. 또한 경매는 통상 시세보다는 다소 저렴한 금액에 낙찰되는 경우가 많기 때문에 시세의 70%를 기준으로 하여 부동산의 가격을 가늠하시는게 좋습니다.

▶ 즉 등기부상 근저당 채권최고액+전세보증금이 현 시세의 70%선이면 안전하다고 봅니다.

 

▶ 갑구 소유권 매매일 = 을구 근저당 설정일 : 2개가 가으면 집주인은 집 살때 대출을 받아 산 것입니다.

▶ 갑구 소유권 매매일과 을구 근저당 설정일이 다르면 : 집주인 은 매매 이후에 따로 돈이 필요해 대출받은것으로 추정합니다.

 

▶ 사실상 보증금 날릴 걱정은 많이 안해도 되요. 보통은 대출받으러 은행에가면 '권리분석'하는데 도가 터있는 대출창구 은행원들이 일아서 잘 봐줍니다.

 

"이 집은 빚이 많아서 전세 들어가시면 안됩니다"

"이 집은 대출이 없어서 깨끗하네요. 전세 계약 하셔도 됩니다."

"이 집은 대출이 좀 있는데 전세 들어가셔도 안전합니다. "

등등 선순위 권리분석 다 해서 알려주고 대출을 진행하므로 너무 걱정안해도 됩니다.

하지만 큰 보증금이야 지킬수 있겠지만 '가계약금'은 계약취소할때 날릴수도 있으니 스스로 잘 보는 방법도 터득해야됩니다. 

가계약금도 지킬수 있는 방법은 '특약 추가'를 하면 됩니다. 아래 글을 계속 읽어주세요!

 

 

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1-4) 가계약을 걸고 전세 계약서를 작성할때 '특약문구'를 넣습니다.

 

▶ 가계약금도 '특약'을 잘 추가하면 지킬수 있습니다.  "임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의하고 협조한다, 계약물의 문제로 대출이 불가할 시 임차인은 임대인에게 계약금을 반환한다" 추가 하세요.

 

가계약금을 떠나서 아래 '특약 문구'는 할수있다면 꼭 추가해주세요.  아래 표 참조하세요!

 

<특약 추천 문구>

- 임대인은 계약만료 시 다음 임대차 계약 성사 여부와 관계없이 임대인은 임차인에게 보증금을 반환한다. - 전세자금 대출 불가 시 계약은 무효로 하며 계약금은 반환 하기로 한다. - 임차인이 잔금을 지금하고 잔금일 당일까지 등기부등본 현 상태를 유지힌다. - 전입신고 다음날 까지 근저당 설정할 경우 계약을 취소한다. or '계약기간 동안 근저당을 설정하지 않는다'

 

▶ 특히 '전입신고 다음날 까지 근저당 설정할 경우 계약을 취소한다' 이 특약은 안된다고 하면 사기꾼일 확률이 높으니 계약 안하면 됩니다. 이건 아무런 집주인에게 해가 가지 않는 특약이기 때문입니다.

 

 

 

 

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2.  [건축물대장] - 건축물대장 서류도 확인해야 합니다.

 

 

 

2-1) 건축물대장의 '집호수' 는 필수. 내가 계약한 계약물 정보가 정확한지 확인합니다.

 

'등기부등본'에 기록된 집의 면적, 층수, 용도 등의 출처가 바로 '건축물대장' 서류 입니다.

다만 등기부등본과 건축물대장은 용도가 조금 서로는 다른 서류라고 생각하면 됩니다.

 

▶ 집이라는 건축물 자체에 관련된 내용은 '건축물대장'이 기준!

▶ 집의 소유자가 누군지에 과한 내용은 '등기사항전부증명서(등기부등본)'가 기준입니다.

 

>> 전세나 월세 계약을 할때 자신이 세를 얻는 집이 아파트, 연립, 빌라라면 '건축물대장'의 '집호수'를 정확하게 확인한 후에 계약서를 작성해야 합니다. (## 반지하 A-101호로 알고 들어갔는데 실제 101호인 경우, 보증금을 돌려받을수 없을 뿐만 아니라 집을 비워달라는 통보를 받을수도 있다.)

 

즉 건축물대장에 기록된 호수 를 확인해야 합니다.

 

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2-2) 내가 계약하는 것이 '어떤 건물'로 분류되어있는지 확인 합니다.

 

>> 건축물대장에 위반건축물이면 대출이 안나오니 어떤 건물로 분류가 되어있는지 확인해야 됩니다.

▶ 다가구 보다는 다세대가 대출이 잘 나옵니다.

 

▶ 원룸처럼 한명이 그 건물 자체를 소유해서 한칸씩 임대하는 것이 다가구. = 위험할수 있음

▶ 아파트나 오피스텔 빌라처럼 한칸씩 주인이 따로 잇어서 대출해주는 것이 다세대. = 위험이 적음

따라서 '다세대 건물'인 경우 기관에서는 해당 집의 금액을 산정하기 쉽기때문에 절차가 금방 금방 통과합니다.

 

 

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3.  [전세자금보증보험] - 이제는 들어야 합니다.

 

 

 

3-1) 내 보증금을 온전히 돌려받으려면 보험은 필수입니다.

 

▶ 잔금시 등기부상 이상이 없고 실입주+전입신고+확정일자를 받아놓으시면 1순위로 전세보증금이 보호가 됩니다(1순위 전세권설정 효력과 같습니다)

 

▶ 앞서말씀드린대로 실입주+전입신고+확정일자를 받으시면 보호가 됩니다. 추가 비용을 들여 전세권설정을 하는경우는 전입신고를 할수없는 사정이 있을경우 하는경우입니다. 효력은 똑같습니다.

 

▶ 하지만 이것은 경매가 진행 되었을때, 선순위를 내가 갖는다는것이지 보증금 전체를 온전하게 돌려받는것과는 관계가 없습니다.

 

▶ 융자가 없는 건물이면 안심해도 되지만 해서 나쁠것 없습니다.

 

 

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3-2) 전세대출시 보증을 서주는 주택공사 등의 '보증보험' VS

전세자금을 보호하기위한 '전세자금보증보험'  차이점이 뭔가요?

 

전세대출시 보증을 서주는 보험비는  '채권자'를 보호하기 위해서 '보험'에 가입하는 것이고, 전세자금을 보호받기위한 '보증보험'은 임차인의 '보증금'을 보호받기 위해서 가입하는 보험입니다. 즉 '임대인'이 '임대차계약기간'이 종료가 되었음에도 불구하고 보증금을 주지 않으면 보증보험회사에서 '임대인'을 대신하여 임차인에게 보증금을 지불해주는 것이지만 '대출 보증보험비'는 '채무자'가 '채무액'을 변제하지 않는 경우 보험회사에서 채무자를 대신하여 갚아주는 보험의 차이가 있습니다.

 

 

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3-3) 즉 우리처럼 전세자금 대출을 하는 '임차인'은 '전세자금보증보험'을 받으면 됩니다.

 

▶ 간혹 가입이 거절되기도 하니 계약하는 시점에 잘 살펴봐야 할것 같습니다.

가입은 은행에서 주로 가입이 가능하니, 물어보면 될것 같습니다. 가입은 언제든지 1년안에만 하면되니 가입되는지 안되는지 여부가 중요해지네요.

 

▶ 신청방법을 잠시 살펴보면

1. 소유자 (임대인) 본 건물에 대해 3개월 이상 소유하고 있어야 합니다. (준공 후 3개월 이상)

>> 등기부등본도 안나온 신축은 안되는듯..

 

2. 전세 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급하고 주택 임대차계약을 체결한 민법상 성년인 세대주

 

3. 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인에게 통지서만 발송됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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[전세계약할때 조금더 알면 좋은 행동 지침서]

같이보시면 좋습니다. 아래 링크를 참조하세요.

 

cg-sister.tistory.com/11

[전세자금대출/계약편]_전세자금대출 '계약'할때 주의할 행동지침. (필독!)

 

 

 

 

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['이 포스트는 제가 직접 공부하기위해, 이리저리 검색해서 '알아낸 정보를 합친 글'입니다]

정보를 얻게된 출처 블로그들을 남깁니다. 공부에 도움이 되길 바랍니다.

 

 

blog.naver.com/daeyoung-1234/221504442845

HUG 안심전세자금대출 과 보증보험 가입으로 전세보증금 지키기

blog.naver.com/goonworld/221994666608

보증금 지키려면 등기부등본 확인하세요~

blog.naver.com/goonworld/222002251073

전세집 보증금 지키기 - 건축물대장편

blog.naver.com/ysy5959/221952459958

버팀목전세자금대출 필요서류 및 진행과정

yuri2613.blog.me/221986298368

[레이나 2020 프로젝트 1] 중소기업 청년 전세자금 대출 100% 후기 Part.1 서류 준비~대출 마무리